周某与罗某、祥嵘公司、众鑫翔公司、特弘公司房屋租赁合同纠纷
关键词：违约责任 履行、补救措施后的赔偿 房屋租赁 赔偿责任
【裁判要点】
出租人未及时纠正占用消防通道，以及没有对消防设施器材进行维护管理造成损失后，承租人可以以违约责任要求出租方补偿。
【案件简介】
2012年12月起，原告周某开始租赁被告名下的红旗街3号楼6楼库房，合同签订后原告每年依约缴纳库房租赁费用以及管理费用。该库房实际所有人为祥嵘公司，物业服务企业为众鑫翔物业服务公司。
2017年2月1日,红旗街3号楼3楼发生火灾,公安消防大队事故认定书显示起火原因为王博与李志飞共同点燃红旗街3楼东侧一层楼梯间内放置的电动自行车护具引发火灾。事实上,此次火灾未能有效控制并迅速扩大导致原告的6层仓库货损的原因,系红旗街3号楼库房不符合《建筑设计防火规范》的规定,火灾发生后红旗街3号楼内安置的消防栓少且不能正常使用消防人员到达时间太晚,消防措施不够及时,因此火势未能得到有效控制进而扩大蔓延至原告货物存放处。
原告认为,依据《合同法》第一百二十二条,因当事人一方的违约行为,侵害对方人身、财产权益的,受损害方有权选择依照本法要求其承担违约责任或依照其他法律要求其承担侵权责任的规定,虽然红旗街3号楼的火灾事故并非由被告直接造成,但是出租方祥嵘公司及罗某出租的库房确实存在消防设备缺失等重大消防隐患,且其对库房的管理也存在严重的监督不到位:没有经常性检查3号楼消防通道通畅情况,且未能及时纠正占用消防通道及违规使用易燃易爆产品的承租人的错误，因此其行为已经构成违约。其次众鑫翔公司作为红旗街3号楼的物业服务企业,违反《内蒙古自治区消防条例》第十二条关于物业服务企业应当履行的消防安全职责的规定,没有制定消防安全制度及落实消防安全措施;没有开展消防安全宣传和防火检查,消除火灾隐患;也没有对共用消防设施、器材、疏散通道、安全出口、消防车通道进行维护管理,最终致使未能有效保障3号楼6层库房业主的货物安全,同样已经构成违约。
【争议焦点】
被告是否违约？
【相关法条】
《中华人民共和国合同法》第一百零七条 【违约责任】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十二条 【履行、补救措施后的损失赔偿】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。
【案件索引】
一审：呼和浩特市新城区人民法院（2017）内0102民初字第5887号（2018年3月23号）
【裁判结果】
一审判决：
一、被告罗某于本判决生效后十五日内向原告周某赔偿货物损失价值的百分之五即人民币65585.7元;
二、驳回原告周某的其他诉讼请求。
【裁判理由】
本院认为,被告罗某作为与本案原告签订租赁合同的相对方,其作为出租人对出租的房屋有管理责任,有维护消防设施安全的义务。通过各方提供的证据看出,该房屋有消防设施不到位的问题,被告罗某购买过消防器材,贴过告示,但没有证据证明经过消防部门复检通过,被告罗某作为出租人对属于其使用的区域应按合同做到消防维护工作,并承担其相应责任。由于造成原告损失的直接责任人并非被告罗某,系他人故意纵火行为导致,结合被告罗某的受益情况,本院酌定由被告罗某承担原告损失5%的责任,即1311713.92元×5%为65585.7元。被告祥嵘公司、特弘公司与原告没有直接合同关系,没有相对的合同义务,对原告的损失不承担赔偿责任。众鑫翔公司作为物业服务公司,与业主为物业服务合同关系,本案为租赁合同关系,物业公司在本案中对原告不承担赔偿责任。第三人新城消防大队出具的接警出动报告显示,其对火灾现场的救援无拖延情形,对原告的损失不承担赔偿责任。
【案例注释】
在房屋租赁领域，出租人具有对消防器材，消防通道的管理监督责任，如果未能保障承租人的利益，则构成违约责任，需要赔偿损失。
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