郭建忠诉内蒙古锦峰置业有限公司预约合同纠纷案
【关键词】 预约合同 违约 解除合同
【裁判要点】
在预约合同约定的交付日期前未取得商品房预售许可证，涉案房屋未动工，无法向原告交付房屋，亦无法履行与原告签订房屋买卖合同的义务，构成根本违约，原告请求解除合同具有法定事由，对于原告请求解除合同及返还本金的请求予以支持；被告违反预约合同的约定，未能与原告签订正式的本约合同，应自被告收取原告款项之日起按照中国人民银行同期贷款基准利率向原告赔偿损失。
【案件简介】
2012年12月25日，原被告双方签订了《团购职工住宅内部认购协议书》，合同约定了原告购买被告开发的位于赛罕区滨河路以南、世纪十八路以北、呼伦南路以东、前巧报南路（规划路）以西的金珠玫瑰园住宅小区的房屋一套，房号为B3-2-7西。建筑面积135.26m2，原告依约于签约当日支付了房屋总价款的30%共174485元首付款。签约至今被告开发的项目仍未动工建筑，
诉讼请求： 1、依法解除原被告于2012年12月25日签订的《团购职工住宅内部认购协议书》；2、依法判令被告退还原告已支付的购房款174485元；3、依法判令被告支付占用购房款期间的利息34897元（174485×6%÷12×40个月，从2012年12月25日至款项全部退还原告之日止，暂计算至2016年4月25日），以上总计209382元（174485元+34897元）；4、判令被告承担本案的诉讼费。
【争议焦点】
预约合同是否具备法律效力，被告是否应当向原告退还购房款及利息。
【相关法条】
《中华人民共和国合同法》第九十四条 有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一） 因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二） 在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三） 当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四） 当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五） 法律规定的其他情形。
第九十七条 合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》
第二条 当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。
第一百四十四条 被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
【案件索引】
一审，呼和浩特市赛罕区人民法院（2016）内0105民初3221号民事判决书，2016年月20日作出。
【裁判结果】
呼和浩特市赛罕区人民法院于2016年月20日作出（2016）内0105民初3221号民事判决书，判决如下：
一、解除原告郭建忠与被告内蒙古锦峰置业有限公司于2012年12月25日签订的《团购职工住宅内部认购协议书》；
二、被告内蒙古锦峰置业有限公司于判决生效后十五日内返还原告郭建忠房屋购置款合计人民币174485元；
三、被告内蒙古锦峰置业有限公司于判决生效后十五日按照中国人民银行同期贷款基准利率向原告郭建忠支付自2012年12月25日起至实际还款之日止的购置款利息（以未付本金为基数计算利息、自2012年12月25日-2016年4月25日利息计算为34897元）。
【裁判理由】
原告郭建忠与被告内蒙古锦峰置业有限公司于2012年12月25日签订的《团购职工住宅内部认购协议书》中对未来签署正式的《商品房买卖合同》做了预约，认购书虽然对拟购买房屋的面积、价款做了约定，但是缺少合同成立的其他要素，如商品房的坐落位置、商品房的基本状况、交付使用条件等，且合同明确约定了在取得商品房预售许可证后签订正式的房屋买卖合同，故合同系独立有效的预约合同。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定：“当事人签订认购书、订购书、预定书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”被告在预约合同约定的交付日期前未取得商品房预售许可证，涉案房屋未动工，无法向原告交付房屋，亦无法履行与原告签订房屋买卖合同的义务，构成根本违约，原告请求解除合同具有法定事由，对于原告请求解除合同及返还本金的请求予以支持；被告违反预约合同的约定，未能与原告签订正式的本约合同，应自被告收取原告款项之日起按照中国人民银行同期贷款基准利率向原告赔偿损失，对于原告的利息请求（以原告请求为限）本院予以支持。被告经本院合法传唤，未出庭参加诉讼，视为其放弃答辩及质证的权利。
【案例注释】
本案属于预约合同纠纷，认购书虽然对拟购买房屋的面积、价款做了约定，但是缺少合同成立的其他要素，如商品房的坐落位置、商品房的基本状况、交付使用条件等，且合同明确约定了在取得商品房预售许可证后签订正式的房屋买卖合同，故合同系独立有效的预约合同。一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。
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