毛某与南昌第一建筑公司、南昌第一建筑呼市分公司房屋买卖合同纠纷
关键词：商品房预售 商品房买卖合同 认购协议 购房款收据
【裁判要点】
在商品房买卖合同中，开发商未取得预售许可证的，所签订的认购协议无效。
【案件简介】
2013年9月11日,原被告双方签订了《爱巢8090项目团购内部认购协议》,原告向被告购买位于金桥开发区化肥厂生活区东侧《爱巢8090》项目3号楼1单元27层东户的房屋。原告依约于签约当日支付了360000元的首付款。但至今被告仍无法向原告交付房屋,交工的期限仍然遥遥无期。经查实,被告至今没有取得《商品房预售许可证书》,不具备与原告签订《商品房买卖合同》的条件,故原告没有能够取得房屋,也无法续签正式的《商品房买卖合同》,故无法实现签订合同的目的。
依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条:“出卖人未取得商品房预售许可证明与买受人订立的商品房预售合同,应当认定无效,但是在起诉前取得商品房预售许可证明的,可以认定有效。”故请求法院依法认定双方签订的《爱巢8090项目团购内部认购协议》无效。另外,被告应当退还原告已经支付的全部购房款,并应当承担违约的法律后果,赔偿原告的利息损失。另外,南昌一建呼市分公司系南昌一建总公司下设的分公司,其民事责任应当由南昌一建总公司承担。
【争议焦点】
一、本案基础法律关系是民间借贷还是房屋买卖;
二、购房款收据能否单独作为付款凭证;
三、对南昌一建呼和分公司出售本案房屋的行为如何认定;
四、认购协议效力问题。
【相关法条】
《中华人民共和国合同法》第五十二条 【合同无效的法定情形】有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十六条 【合同自始无效与部分有效】无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。
第五十八条 【合同无效或被撤销的法律后果】合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《中华人民共和国公司法》第十四条 【分公司与子公司】公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。公司可以设立子公司，子公司具有法人资格，依法独立承担民事责任。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条 出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。
【案件索引】
一审：呼和浩特市赛罕区人民法院（2015）赛民初字第04359号（2017年3月23号）
【裁判结果】
一审判决：
一、确认原告毛丽萍与南昌市第一建筑工程公司呼和浩特分公司于2013年9月11日签订的《爱巢8090项目团购内部认购协议(原银杏嘉苑住宅)》无效。
二、被告南昌市第一建筑工程公司于本判决生效之日起十日内向原告毛某退还购房款36万元并支付自2013年9月11日暂计至2017年3月23日的利息76320元;之后的利息以年利率6%计算,持续计算至返还全部购房款之日止。
三、驳回原告毛某对被告南昌市第一建筑工程公司呼和浩特分公司的诉讼请求。
【裁判理由】
“爱巢8090项目为呼和浩特市蒙海和房地产开发有限责任公司开发,至今未取得商品房预售许可证明,甚至没有取得土地使用权证;而南昌一建呼和分公司不具备出售房屋的资质,其出售该房屋未经蒙海和公司授权,也未通过蒙海和公司办理购房手续。故双方签订的《爱巢8090项目内部认购协议(住宅)》系无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条之规定,无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。《爱巢8090项目内部认购协议》系无效合同,毛丽萍依据无效合同而要求南昌一建返还购房款，于法有据，本院予以支持。导致本案认购协议无效的原因在于被告,因此被告应当因过错而承担相应的利息责任。合同约定利息无效,本院以年利率6%支持原告的利息请求。即使在实务界有不同观点认为该认购协议为预约合同,但其开发公司蒙海和公司或者建筑公司南昌一建呼和分公司在该项目未具备土地使用权证等基础资格，之前予以预售的行为系违反法律法规禁止性规定,应为无效;况且本案房屋的出售方是未经授权的施工方南昌一建呼和分公司,因其未经授权也未获追认而最终导致其签订的认购合同无效。
因南昌一建呼和分公司系被告依法设立的分支机构,其对外签订合同的行为对被告南昌一建产生法律效力,由此产生的法律责任也应当由被告南昌一建承担。依据鉴定意见,本案房款收据上的南昌一建呼和分公司的财务印章与其公安局备案的印章印文一致,具有同一性。据此,由南昌一建承担相应的法律责任于法有据。
【案例注释】
在商品房买卖领域，预约合同与本约合同的区别在于：双方是否对房屋的具体位置、面积、房价、付款方式等商品房买卖合同的主要内容做出明确约定；出卖人是否已经按照合同约定收受部分或全部购房款。如果满足，则应当按照本约合同来认定。
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