刘某与内蒙古东达乾丰置业公司房屋买卖合同纠纷
关键词：违约责任违约金的调整 公平原则 诚实信用原则
【裁判要点】
商品房买卖中，如果开发商违约交房，导致需要向购房者缴纳违约金的，如果违约金已经超过实际损失的百分之三十，则应当以实际损失为标准调整。
【案件简介】
原告刘某与出卖人被告内蒙古东达置业公司在2010年5月16日签订《商品买卖合同》。合同约定:总价款为人民币376314元;出卖人应当在2010年9月30日前交付使用房屋,出卖人逾期交房,按日买受人支付已交付房屋价款万分之二的违约金。合同生效后,原告按约履行自身的付款义务,但被告违反诚信,未兑现其合同按期交房的承诺:原告多次向被告进行催促,但被告一直以“房子快交了,再等等”来进行推脱。后经协商被告于2012年9月3日将房屋交付于原告,但被告一直未支付逾期违约金。故请求法院要求被告支付违约金52909元。
【争议焦点】
违约金是否过高？
【相关法条】
《中华人民共和国合同法》第六十条 【严格履行与诚实信用】当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条 【违约责任】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条 商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。
【案件索引】
一审：呼和浩特市回民人民法院（2014）土左商初字第230号（2015年2月4日）
【裁判结果】
一审判决：一、被告内蒙古东达置业公司于判决生效后支付逾期交房违约金32318元。
【裁判理由】
原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思的表示,没有违反法律,合法且已生效,双方应按合同约定全面履行。原告已按约定交付了购房款,被告也应按合同约定的交房时间将房屋交付原告使用,但被告未在约定的交房时间将房交于原告,且未有合同约定的免除责任的理由和证据,已构成违约,应按照合同约定承担违约责任,承担逾期交房的违约金。但根据鉴定结论,双方约定的违约金已超过实际损失的百分之三十，根据《中华人民共和同合同法》的规定，应予以调整，根据被告违约情况和预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则衡量，以实际损失为标准调整，故违约金应按鉴定租金总价支付。
【案例注释】
商品房买卖中，如果约定的违约金过高，就应当根据实际损失予以调整。
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