李某诉刘某房屋买卖合同纠纷
关键词：房屋买卖 无权处分 合同无效 缔约过失责任
【裁判要点】
无权处分导致房屋买卖合同效力待定，权利人对无处分权的行为人的处分行为不予追认，进而导致房屋买卖合同无效。无处分权的人具有过错的，应当承担过错赔偿责任。
【案件简介】
原告李某诉称：2003年11月10日，原被告签订了《房屋销售合同书》，被告刘某将位于呼和浩特市新城区麻花板内蒙政府宿舍2号楼房屋出售予原告李某。房屋总价38000元，原告李某向被告刘某首付19000元，并约定在正式办理完过户手续后，由原告李某将剩余房款一次性付清。但被告刘英将争议房屋卖给原告李某之前，已经与王奇离婚，并在离婚协议中约定此房屋归王奇所有，被告刘某已经无权处分此房屋。然而，被告刘某隐瞒这一事实。现王奇已经诉至法院要求返还房屋，并不认可被告刘某与原告李某签订的房屋买卖合同，导致合同无效。现房屋评估价格为151298元，原告李某要求被告刘某赔偿因房屋买卖合同无效而发生的房屋差价损失113298元，返还原告李某购房款19000元，并支付利息7660.8元。
【争议焦点】
1、《房屋销售合同书》是否有效？
2、被告刘某是否应该承担过错赔偿责任？
3、被告刘某是否应该赔偿原告李某差价损失？
【相关法条】
《中华人民共和国合同法》第四十二条 当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：
（一） 假借订立合同，恶意进行磋商；
（二） 故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；
（三） 有其他违背诚实信用原则的行为。
第五十一条 无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。
第五十八条 合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《中国人民共和国民事诉讼法》第二百条 当事人的申请符合下列情形之一的，人民法院应当再审：
（六） 原判决、裁定适用法律确有错误的；
【案件索引】
一审：呼和浩特市新城区人民法院（2010）新民一初字第134号民事判决书（2011年3月16日）
二审：呼和浩特市中级人民法院（2011）呼法民一终字第711号（2011年6月20日）
【裁判结果】
一审判决：一、确认原、被告签订的《房屋销售合同书》无效；二、被告刘某将19000元房款返回予被告刘英；三、被告刘某赔偿原告李云霞利息损失7660.8元；四、驳回原告李某的其他诉讼请求。
二审判决：一、撤销呼和浩特市新城区人民法院（2010）新民一初字第134号民事判决。二、发回呼和浩特市新城区人民法院重新审理。
【裁判理由】
一审法院生效裁判认为，无处分权的被告刘某与原告李某签订《房屋销售合同书》，将权利人王奇的房屋出卖予原告李某，权利人王奇已就请求返还本案争议房屋提起诉讼，表示对无处分权的被告刘某的出卖行为不予追认，故原、被告签订的《房屋销售合同书》无效。原告李某应将位于呼和浩特市新城区的房屋返还给被告刘某，被告刘某将所收取的19000元首付房款返还给原告李某。原告李某在明知道所买房屋没有登记在王奇和被告刘某名下的情况下，由被告刘某以个人名义出卖，应该意识到所买房屋可能属于王奇和被告刘某以外的人；就被告刘某来讲，未将出卖的房屋已经归属于王奇的真实情况告知原告李某，其行为存在过错。因被告刘某具有过错，应当赔偿原告李某已付购房款的同期贷款利息，贷款年利率为5.76%。原告李某请求赔偿房屋差价款113298元不予支持。因为原告李某的该诉讼请求不是合同无效必然导致的损失；同时，原告李某所依据的合同法第四十二条规定的情形引起的损失，是指缔约过失造成的损失，是因为签订合同而发生的费用，与案件事实不符。
二审法院生效裁判认为：本案应根据双方当事人的过错，对李某提出的房屋差价损失承担赔偿责任。原审法院判决认定事实不清，适用法律不当。发回呼和浩特市新城区法院重审。
【案例注释】
在房屋买卖合同纠纷中，无处分权的人隐瞒房屋真实情况，导致合同无效的，应当根据其过错承担赔偿责任。缔约过失责任是指在合同订立过程中，一方当事人违反法律的直接规定，因故意或者过失造成对方当事人信赖利益损失而应当承担的民事赔偿责任。被告刘某的这种行为，使原告丧失了与第三人另行订立合同的机会，因此所产生的损失应当由其承担。
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