王剑庆诉南昌市第一建筑工程公司、南昌市第一建筑工程公司呼和浩特分公司、呼和浩特市蒙海和房地产开发有限责任公司房屋买卖合同纠纷
关键词：认购协议 未取得《商品房预售许可证》 无效 利息损失不支持
【裁判要点】
认购协议名为认购，但若详细约定房屋坐落、面积、价款、违约责任、付款方式和交付时间，且已付清或付清大部分购房款，应当适用商品房买卖合同的相关法律规定。未取得《商品房预售许可证》，系无效合同。合同具有相对性，无论是否具有售房资质，与买受人签订合同收取购房款即有退款责任。但买受人在购房时，未核实所购项目是否取得《商品房预售许可证》等相关证照，购买后发生烂尾无法交付情形，作为买受人也存在过错，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，双方都有过错的，各自承担责任。
收据作为付款证明无需佐证可径行认定。
分支机构对外签订合同的行为对总公司产生法律效力，由此产生的法律责任也应由总公司承担。
【案件简介】
原告王剑庆诉称，2013年9月13日原告与呼和浩特市蒙海和房地产开发有限责任公司（以下简称“蒙海和公司”）南昌市第一建筑工程公司呼和浩特分公司（以下简称“南昌一建呼市分公司”）签订《爱巢8090项目内部认购协议（住宅）》，购买房屋一套，总价款41万元，签协议当日原告一次性支付南昌一建呼市分公司全部购房款。协议约定交房时间为2014年12月30日，但未交付。原告请求依法认定双方签订的《爱巢8090项目内部认购协议（住宅）》无效；蒙海和公司南昌一建呼市分公司、返还原告41万元购房款并支付违约利息40317元（以年利率5.9%计算，自2013年9月13日暂计算至2015年5月13日），直至付清之日止；南昌一建呼市分公司、南昌市第一建筑工程公司（以下简称“南昌一建公司”）、蒙海和公司承担连带赔偿责任。
被告南昌一建公司辩称，单凭收款收据无银行转款不能证明实际交付购房款。南昌一建不是收款单位。南昌一建呼市分公司是涉案项目的承建方，未取得商品房预售许可证，不具备售房条件，协议无效，利息不应支持。
被告南昌一建呼市分公司未出庭答辩。
被告蒙海和公司辩称，购房合同无效，本案应按商品房买卖合同纠纷处理。南昌一建呼市分公司承建的项目双方约定的工程款上是五五分成，据此，蒙海和公司在该小区3号楼中相应面积的30套楼房作为工程款抵顶了全部工程款。案涉楼房在这30套楼房之中。南昌一建呼市分公司负责人樊志高未经蒙海和授权擅自出售楼房并收取购房款，违反双方之间工程款结算方式。南昌一建呼市分公司为实际收款方，在收据上加盖了分公司的印章。因此应由南昌一建公司承担责任，与蒙海和公司没有任何关系。
法院经审理查明，2013年9月13日原告与南昌一建呼市分公司签订《爱巢8090项目内部认购协议（住宅）》，协议约定王剑庆预定呼和浩特市金桥开发区化肥厂生活区东侧“爱巢8090”项目3号楼1单元17层，房屋建筑面积暂测约定119.6㎡，单价4500/平方米。该房屋定于2014年12月30日，如逾期未交付，出卖人将给予王剑庆所交全部购房款银行同期活期利率双倍的补偿。2013年9月13日，王剑庆向南昌一建呼市分公司交付购房款41万元，南昌一建呼市分公司出具收据并加盖其分公司财务专用章，但南昌一建公司至今未向王剑庆交付其所购房屋。“爱巢8090”系蒙海和开发的项目。该项目至今土地使用权证、建设工程规划、开工、施工许可证、商品房预售许可证等。
南昌一建公司对认购协议上“南昌一建呼市分公司印章”和收据上“南昌一建呼市分公司财务专用章”提出质疑，并再次申请鉴定。在诉讼过程中，本院曾委托内蒙古慧眼司法鉴定所进行鉴定。2016年5月20日，内蒙古慧眼司法鉴定所作出《案件不予受理通知书》，说明“由于南昌一建呼市分公司印章印文在公安机关没有存档，无法提供样本，不具备鉴定条件，此委托要求不予受理。所送材料全部退回。”同在2106年5月20日，内蒙古慧眼司法鉴定所出具《司法鉴定意见书》，鉴定意见为：本案收据收款单位处加盖的“南昌一建呼市分公司财务专用章”印章印文与呼和浩特市公安局特行大队备案的同名印章印文样本是同一印章盖印形成。
南昌一建呼市分公司为南昌一建下设分公司，于2013年8月20日办理了工商登记，登记的负责人为黄志平。2013年8月27日，南昌一建（甲方）与蒙海和公司（丙方）、内蒙古自治区畜牧协会（乙方）签订《定向购房协议书》，约定由南昌一建对合同约定的东大黑河“银杏家园（暂定名）小区”进行施工建设，该合同落款甲方处加盖南昌一建印章，授权委托人为樊志高个人。
【争议焦点】
1、认购协议是否有效？
2、利息是否应该支付？
3、购房款如何认定？
【相关法条】
《中华人民共和国合同法》 第五十二条 有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条 合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第二条 出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。
《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条 当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十四条 被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
【案件索引】
一审：呼和浩特市赛罕区人民法院（2018）内0105民初2738号民事判决书（2018年9月30日）
【裁判结果】
判决：确认原告王剑庆与被告南昌一建呼市分公司于2013年9月13日签订的《爱巢8090项目内部认购协议（住宅）》无效；被告南昌一建公司于本判决生效之日起十日内向原告王剑庆返还购房款41万元。
【裁判理由】
法院生效裁判认为，就《认购协议》的性质和效力问题，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，同时出卖人已经按照合同约定收取购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。因“爱巢8090”项目为蒙海和公司开发，至今未取得《商品房预售许可证》，系无效合同。因此被告收取的购房款应当返还原告，但导致认购协议无效双方均有过错，故不支持利息。
购房款如何认定问题。对于“大额款项”，法律并未明确规定其额度，因此应当根据当地的消费水平、收入情况、交易习惯及案件事实综合考虑，另就《爱巢8090项目》系列案件而言，该系列案件所有的原告均持有《认购协议》和购房款收据，且全部陈述为“现金支付款项。”于此同时，南昌一建公司也没有证据佐证“购房款收据存在瑕疵”，本院应当认定该收据作为付款证明。《定向认购协议书》落款处加盖了南昌一建印章及授权委托人樊志高签字，故樊志高收取王剑庆购房款并出具收据的行为后果应及于南昌一建呼市分公司，南昌一建抗辩应由樊志高承担返还责任无法律依据。南昌一建呼市分公司系南昌一建公司依法设立的分支机构，其对外签订合同的行为对南昌一建产生法律效力，由此产生的法律责任也应由南昌一建承担。
涉案《认购协议》为南昌一建呼市分公司与南昌一建签订，购房款亦为南昌一建呼市分公司收取，合同无效后，应由南昌一建向王剑庆返还购房款，蒙海和公司不承担责任。
【案例注释】
合同具有相对性，只有在法律明确规定的情况下，才会有非合同签订方承担责任的情形。
现人民法院在部分案例中认为，买受人在购房时，未核实所购项目是否取得《商品房预售许可证》等相关证照，购买后发生烂尾无法交付的情形，作为买受人也存在过错，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，双方都有过错的，各自承担责任。本案人民法院就是在衡量双方过错的情况下判决不支付利息。
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