林小拼诉呼和浩特市蒙海和房地产公司房屋买卖合同纠纷
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【裁判要点】
《内部认购协议》具备购房合同的主要要素，所以认定为购房合同。因为蒙海和房地产公司没有取得《商品房预售许可证》，所以认定《内部认购协议》无效。同时利息支付按照《内部认购协议》第一条进行了支付。但是使用了2012年银行同期的贷款利率（年利率6%）进行计算。
【案件简介】
2012年8月23日，原告郑小拼和被告蒙海和房地产开发有限责任公司签订内部认购协议，协议内容购买房屋。原告已经支付了房屋的首付款和办理了贷款手续。但是在约定交房日期2014年7月31日，被告没有按期交房。原告诉被告至赛罕区人民法院，一审胜诉。
【争议焦点】
- 被告蒙海和房地产开发有限公司是否应该支付原告郑小拼违约利息。
2、被告蒙海和房地产开发有限公司是否存在恶意欺骗。
【相关法条】
《中华人民共和国合同法》第五十二条 有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。
《中华人民共和国合同法》第五十六条 无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。
《中华人民共和国合同法》第五十八条 合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条 出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。
【案例索引】
一审：呼和浩特市赛罕区人民法院（2015）赛民初字第01140号（2015年10月12日）
【裁判结果】
1.确认原告郑小拼与被告呼和浩特市蒙海和房地产开发有限责任公司于2012年8月23日签订的《爱巢8090项目内部认购协议（住宅）》无效。
2.被告呼和浩特市蒙海和房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原告郑小拼退还购房款166350元并支付利息31232元（以年利率6%计算，自2012年8月23日和8月27日起分别计算至2015年10月12日止），并计算至实际付清之日止。
3.案件受理费4754元（原告已预交），由被告呼和浩特市蒙海和房地产开发有限责任公司承担
【裁判理由】
本院认为，原告郑小拼与被告蒙海和公司签订的《内部认购协议》，形式上虽为认购，但双方详细约定了房屋坐落、面积、价款、违约责任、付款方式和交付时间，已具备合同的主要条款，应当适用商品房买卖合同的相关法律规定。因蒙海和公司未就《爱巢8090》项目取得《商品房预售许可证》，该认购协议系无效合同。因此，蒙海和公司所收取的购房款应当返还原告。基于原告并无过错，被告应当向原告赔偿相应的利息损失。对于利息损失，依据合同法相关规定，以中国人民银行同期贷款利率支持。就原告提出的“追加张晓飞为被告”的申请，虽然首付款汇入蒙海和公司财务人员张晓飞的个人账户，但同时蒙海和公司出具了收款收据，因此，张晓飞收款并非个人行为，蒙海和公司也认可是公司行为，因此，对于追加被告的申请本院不予采信。
【案例注释】
本案属于法律关系简单的房屋买卖合同纠纷，涉及的关键问题有两点
1.合同签订是否涉及欺诈。
2.合同违约利息的计算使用什么利率。
合同约定违约使用获利“银行同期活期利率双倍的赔偿”，具体没有规定使用同期贷款利率或者使用活期存款利率。2012年活期存款的年利率为0.35%。但是同期的贷款利率为6%。为了当事人的利益，我倾向于使用6%的利率，进行案例搜索确定同类型案例使用利率。从合同欺诈的角度进行论证。根据《最高法院关于审理商品房房屋买卖合同案件适用法律问题的若干解释》第九条第一款规定，没有取得《商品房预售许可证》如果有故意隐瞒或者提供虚假《商品房预售许可证》的情况，可以要求蒙海和房地产有限公司在赔偿本金和违约利息外，索赔不超过已购房款一倍的赔偿。
如果我代理被告进行诉讼，我的代理方案是1.根据《最高法院关于审理商品房房屋买卖合同案件适用法律问题的若干解释》第二条，进行论证蒙海和房地产有限公司不属于故意欺诈，不适用《最高法院关于审理商品房房屋买卖合同案件适用法律问题的若干解释》第九条第一款规定。2.根据《内部认购协议》上合同约定违约使用获利“银行同期活期利率双倍的赔偿”的条款，通过搜索论文引证赔偿的是原告已支付价款的时间价值，使用利率不应是贷款年利率。同时论证活期利率为活期存款利率。减少当事人的损失。
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