租赁合同纠纷案

 

上海市第二中级人民法院
民事判决书
(2011)沪二中民二(民)终字第1823号
上诉人(原审被告)上海市正大律师事务所。
法定代表人朱某某，主任。
被上诉人(原审原告)上海市嘉定区人民政府机关事务管理局。
法定代表人蔡某某，局长。
委托代理人樊平，上海志道律师事务所律师。
上诉人上海市正大律师事务所(以下简称正大所)因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市嘉定区人民法院(2011)嘉民三(民)初字第519号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2011年8月24日公开开庭进行了审理。上诉人正大所的法定代表人朱某某，被上诉人上海市嘉定区人民政府机关事务管理局(以下简称嘉定区管理局)的委托代理人樊平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明：上海市嘉定区嘉定镇金沙路某号房屋权利人系上海市嘉定区民防办公室。2009年9月，嘉定区管理局受上海市嘉定区民防办公室的委托，对涉案房屋进行统一管理。2009年9月7日，嘉定区管理局与正大所签订上海市房屋租赁合同一份，约定由嘉定区管理局将坐落于上海市嘉定区嘉定镇金沙路某号4幢楼房屋出租给正大所使用，租赁面积为518.12平方米，租赁期限为2009年1月1日至2009年12月31日，年租金人民币(以下币种均为人民币)92,500元;合同到期后，嘉定区管理局收回房屋。租赁合同期满后，因正大所未找到合适的办公用房，双方续签了半年的租赁合同，租赁期限为2010年1月1日至2010年6月30日，月租金7,708元;合同到期后，嘉定区管理局收回房屋，正大所同意按期腾房;除嘉定区管理局同意正大所续租外，正大所应在本合同的租期届满之日前返还该房屋，未经嘉定区管理局同意逾期返还房屋的，每逾期一日，正大所应按每平方米6元向嘉定区管理局支付该房屋占用期间使用费。2010年6月，租赁合同期满后，正大所仍未从上述房屋内迁出。为此，嘉定区管理局诉至法院，要求判令：一、正大所从位于上海市嘉定区嘉定镇金沙路某号4幢楼房屋内迁出;二、正大所按每天3,108.72 元的标准支付自2010年7月1日起至实际迁出之日止的房屋实际使用费。
原审中，正大所辩称：嘉定区管理局所述事实基本属实，因嘉定区管理局未开具房租发票，故正大所未支付租金;嘉定区管理局并非涉案房屋的产权人，其不具备诉讼主体资格。
原审法院认为：嘉定区管理局与正大所签订的上海市房屋租赁合同，系双方当事人真实意思的表示，不违反法律法规的强制性规定，当属有效。现双方之间的租赁期限已届满，又未续签租赁合同，故嘉定区管理局要求正大所从承租房屋内迁出，并支付实际使用费的诉讼请求，合法有据，应予支持。虽然双方在合同中约定如正大所逾期迁出则按每天每平方米6元的标准支付实际使用费，但正大所认为该房屋实际使用费的标准过高，提出了要求调低房屋实际使用费的标准。法院在综合涉案房屋市场租金价格的情况下，对正大所提出调低房屋实际使用费的请求，予以采纳，将每天的房屋实际使用费调整为500元。关于正大所认为嘉定区管理局不具备诉讼主体资格一节，因嘉定区管理局是受房屋产权人的委托对涉案房屋进行统一管理，并由嘉定区管理局作为出租方与正大所签订了房屋租赁合同，故对正大所的上述意见，不予采纳。
原审法院审理后，作出判决如下：一、被告上海市正大律师事务所应于本判决生效之日起十日内从位于上海市嘉定区嘉定镇金沙路某号4幢楼房屋内迁出，并将该房屋返还给原告上海市嘉定区人民政府机关事务管理局;二、被告上海市正大律师事务所应于本判决生效之日起十日内按每天500 元的标准支付原告上海市嘉定区人民政府机关事务管理局自2010年7月1日起至实际迁出之日止的实际使用费。
上诉人正大所不服原审判决，向本院提起上诉称：系争房屋的产权人是上海市嘉定区民防办公室，该处仅授权嘉定区管理局日常管理，并不包含诉讼，嘉定区管理局不具备诉讼主体资格。原审判决正大所按每天500元标准支付租金缺乏依据，租金应按原租赁合同每天257元的标准计算。嘉定区管理局于2010年8月前将系争房屋在网上招租，正大所还向第三方支付了保证金，后嘉定区管理局不再进行招租，有违诚信。故请求二审法院撤销原判，改判驳回嘉定区管理局在原审中的诉讼请求。
被上诉人嘉定区管理局辩称：其作为出租方与正大所签订了租赁合同，现租赁合同已到期，正大所理应迁出并返还系争房屋。合同约定的逾期迁出的使用费每天为 3,108.72元，现原审法院已酌情调低至500元，嘉定区管理局表示同意。故不同意正大所的上诉请求，请求二审法院维持原判。
本院经审理查明：原审查明的事实无误，双方当事人均无异议，本院予以确认。
本院认为：正大所与嘉定区管理局签订的租赁合同系双方当事人真实意思表示，内容合法，应为有效。正大所上诉认为嘉定区管理局无诉讼主体资格一节，因嘉定区管理局系根据有关规定受房屋产权人的委托，对系争房屋进行规范租赁和使用，嘉定区管理局作为系争房屋的出租人，对租赁所涉事宜有权提起诉讼，故对正大所的该节诉称，本院不予采信。在租赁合同期限届满后，嘉定区管理局与正大所并未达成续约的一致意思表示，正大所理应腾退并向嘉定区管理局返还系争房屋，原审法院据此判决正大所迁出系争房屋并将系争房屋返还给嘉定区管理局正确。正大所在租赁合同期满后继续占用系争房屋缺乏依据，理应支付逾期迁出期间的实际使用费。原审法院按照双方租赁合同中关于逾期迁出使用费的约定标准并根据正大所的申请，在综合市场租金价格的情况下，对系争房屋实际使用费进行调低所确定的实际使用费标准并无不当。正大所上诉认为应按原租赁合同所约定的租金标准每日257元支付逾期迁出使用费并无依据，本院无法采信。
综上，原审法院根据查明的事实所作的判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人上海市正大律师事务所负担。
本判决为终审判决。
审 判 长郑梅萍
代理审判员李 荣
代理审判员虞恒龄
二○一一年八月二十四日
书 记 员邱静静